Terug

Columns

Watchlist

Betaalbare aflossingsvrije hypotheek

Door Jos Koets
op 19 februari 2021 10:00

Een paar miljoen huizenbezitters hebben een aflossingsvrije hypotheek. Deze huizenbezitters hebben de afgelopen jaren regelmatig berichten in de media gelezen dat de aflossingsvrije hypotheek een "gevaarlijke hypotheek" is. Met gevaarlijk bedoel ik dat de hypotheek voor huizenbezitters niet meer betaalbaar zal zijn in de toekomst.

Banken en ook andere instanties zoals DNB en de AFM waarschuwen hun klanten en willen eigenlijk dat iedere huizenbezitter zijn aflossingsvrije hypotheek omzet naar bijvoorbeeld een annuïteitenhypotheek.

Waarschuwing van AFM

Dit laatste is natuurlijk heel erg vreemd want bij alle banken in Nederland kan je gewoon nog een aflossingsvrije hypotheek afsluiten. Vorige maand kwam de AFM weer met slecht nieuws voor de huizenbezitters met een aflossingsvrije hypotheek. Bij de drie miljoen aflossingsvrije hypotheken die rond 2035 aflopen, zullen 78.000 huishoudens een financieel probleem gaan krijgen!

Deze groep huizenbezitters zal dan gedwongen hun huis moeten verkopen. Ik heb het bericht een paar keer gelezen omdat ik de gewoon onzin vind. 78.000 huishoudens op 3.000.000 is een percentage van 2,6%. Bovendien weet de AFM nu al dat deze huishoudens rond 2035 een probleem gaan krijgen. Zij kunnen dus in de toekomst kijken en zeggen dat over 14 jaar iemand een financieel probleem gaat krijgen!

De AFM en ook DNB kijken naar de normen van de bank. Hierbij wordt er gekeken naar de hoogte van het inkomen en wat een huizenbezitter op het moment dat de hypotheek afloopt (dus in 2035) naar schatting maximaal aan hypotheek kan krijgen.

"Gedwongen verkoop"

Het is logisch als iemand geen renteaftrek meer heeft dat de maximale hypotheek lager is dan als iemand wel renteaftrek heeft. Het is dan heel goed mogelijk dat de aflossingsvrije hypotheek te hoog is volgens de normen van de bank. De bank zal dan geen hypotheek verstrekken waardoor deze huizenbezitters hun woning "gedwongen" moeten verkopen. Voor alle duidelijkheid: dit gedwongen verkopen is tot op heden nog nooit gebeurd.

De hoogte van de bruto/netto maandlast van een aflossingsvrije hypotheek is afhankelijk van de hoogte van het hypotheekbedrag en de hoogte van de hypotheekrente. Natuurlijk is de hoogte van het inkomen belangrijk, maar bij een lage hypotheekrente is dit te verwaarlozen!

Niemand weet wat de hoogte van de hypotheekrente in 2035 wordt. Laat ik een rekenvoorbeeld nemen met verschillende rentes, waarbij de aflossingsvrije hypotheek €300.000 is.

Hypotheekrente in 2035 Bruto maandlast - aflossingsvrije hypotheek
Rente van 1,0% Bruto per maand €250
Rente van 1,5% Bruto per maand €375
Rente van 3,0% Bruto per maand €750
Rente van 6,0% Bruto per maand €1.500

Ik kan begrijpen dat als het pensioeninkomen alleen bestaat uit twee AOW-uitkeringen (totaal €28.000 in 2021), de aflossingsvrije hypotheek bij een hypotheekrente van 6% en een maandlast van €1.500 niet meer betaalbaar is.

Is de hypotheekrente echter 1%, dan moet de maandlast van €250 toch goed betaalbaar zijn voor deze aflossingsvrije hypotheek van €300.000? Bovendien ben ik zeer benieuwd of de AFM ook heeft gekeken naar de eigen middelen van een huizenbezitter of een toekomstige erfenis.

Het gevolg als een bank niet wil mee werken aan een nieuwe hypotheek is dus de gedwongen verkoop. De huizenbezitter zal dan naar een huurhuis moeten gaan verhuizen.

Huurprijzen

Als we nu (2021) even naar de huurprijzen kijken, dan moeten veel huurders al minimaal €800 per maand betalen. De kans is groot dat dit bedrag in 2035 verdubbeld is tot €1.600. Dan komt de huurprijs in 2035 overeen met een hypotheekrente van 6% in mijn voorbeeld. Huren lijkt dan ook geen aantrekkelijke optie.

De AFM en ook DNB zijn er grote voorstanders van dat hypotheken volledig worden afgelost. Zo ook de president van DNB Klaas Knot.

Echter, in 2014 kon u in mijn column Lineair lullen, aflossingsvrij vullen lezen dat hij ook een aflossingsvrije hypotheek had genomen! Bovendien heeft hij zich regelmatig uitgesproken over het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek.

AFM en DNB kunnen wel eens iets willen, maar steeds meer starters willen ook een aflossingsvrije hypotheek afsluiten. De reden is simpel, namelijk lagere bruto maandlasten.

Helaas is het dan niet mogelijk (voor starters) om een aflossingsvrije hypotheek af te sluiten voor een hypotheek met NHG. Zij moeten dan een hypotheek zonder NHG nemen. Het nadeel is dan een hogere hypotheekrente.

Afschaffing Wet-Hillen

Waar veel huizenbezitters geen rekening mee houden is de Wet-Hillen. Deze wordt in 30 jaar afgeschaft en dat gaat iedere huizenbezitter maandelijks geld kosten.

Ik zal dit laten zien met een rekenvoorbeeld waarbij er sprake is van een 100% annuïteitenhypotheek van €200.000. De hypotheekrente is 1,3% waardoor de bruto maandlast €671 wordt.

Jaren Bruto maandlast Belastingvoordeel Netto maandlast
1 €671 €45 €626
5 €671 €39 €632
10 €671 €27 €644
15 €671 €15 €656
20 €671 €1 €670
25 €671 -/- €12 €683
30 €671 -/- €29 €700

Na 20 jaar heeft deze huizenbezitter geen hypotheekrenteaftrek meer. Na 10 jaar ontvangt deze huizenbezitter nog maar €27 per maand terug van de belastingdienst.

Als ik dezelfde berekening doe met een annuïteitenhypotheek van €100.000 en een aflossingsvrije hypotheek van €100.000 (box 3) dan is het volgende van toepassing.

Jaren Bruto maandlast Belastingvoordeel Netto maandlast
1 €461 €6 €455
5 €461 €4 €457
10 €461 -/- €1 €462
15 €461 -/- €5 €466
20 €461 -/- €11 €472
25 €461 -/- €20 €481
30 €461 -/- €30 €491

Natuurlijk is de bruto maandlast lager. Ik heb even dezelfde hypotheekrente genomen. In werkelijkheid zal deze hoger zijn, daar er sprake is van een vergelijking tussen een hypotheek met NHG en een hypotheek zonder NHG.

Over de aflossingsvrije hypotheek (is box 3-schuld) heeft deze huizenbezitter geen hypotheekrenteaftrek. Dit is ook goed te zien. Alleen in de eerste 10 jaar krijgt hij nog een paar euro terug van de belastingdienst. Het volledig afschaffen van de hypotheekrenteaftrek is leuk, maar is eigenlijk al gedeeltelijk van toepassing bij veel huizenbezitters.

Herstel die wet weer in ere

Als er daadwerkelijk een streep door wordt gezet, dan zullen meer huizenbezitters een aflossingsvrije hypotheek gaan afsluiten. Dit kan dus volgens de AFM en DNB juist weer voor financiële problemen gaan zorgen.

Het lijkt mij juist verstandig om de Wet-Hillen weer in ere te herstellen. Dit stimuleert het aflossen en dus niet de aflossingsvrije hypotheek.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.