Terug

Columns

Watchlist

Paniek in hypotheekland

Door Jos Koets
op 26 juni 2020 10:00

Wie een huis koopt, heeft meestal met diverse partijen te maken. U moet dan denken aan de verkopers, verkopende makelaar, aankopende makelaar en de hypotheekadviseur.

Paniek

De meeste huizenbezitters hebben een hypotheek nodig en moeten deze binnen een bepaalde tijd (ontbindende voorwaarden) regelen. Nu tijdens de coronacrisis is er “lichte” paniek in hypotheekland. Banken die eerst hebben geroepen dat zij hun bestaande klanten gaan helpen als zij door de coronacrisis hun hypotheek tijdelijk niet kunnen betalen, hebben de eisen voor nieuwe klanten flink verzwaard. Hierbij moet u bijvoorbeeld denken aan:

  • Flexwerkers die meer eigen middelen moeten aantonen;
  • Het vermogen dubbele maandlasten (twee koopwoningen) te betalen moet voor een langere periode worden aangetoond;
  • Werkgevers worden gebeld als er sprake is van bepaalde loondienst met een intentieverklaring (navraag naar de intentieverklaring);
  • Bij een overbruggingshypotheek moeten meer eigen middelen worden aangetoond;
  • Een werkgeversverklaring is nog maar twee maanden geldig in plaats van drie maanden.

Bovendien hebben alle banken in Nederland hun hypotheekrente verhoogd. Deze verhoging heeft er voor gezorgd dat banken het nog drukker hebben gekregen. Veel bestaande huizenbezitters hebben namelijk besloten om hun hypotheek over te sluiten. Zij willen zekerheid hebben met betrekking tot hun bruto maandlasten voor een langere periode. Hierbij wordt de (vaak hoge) boeterente voor lief genomen.

Verwerkingstijden lopen op

Persoonlijk denk ik dat deze verhoging tijdelijk is en dat over een paar maanden de hypotheekrente weer gaat dalen. Als het druk is bij de banken wordt wel vaker de rente verhoogd om de aanvragen op tijd te kunnen verwerken.

Helaas is het tegendeel nu aan de orde. Het is door de renteverhogingen nog drukker geworden. Hieronder een overzicht van de verwerkingstijden van enkele banken in Nederland als het hypotheekdossier volledig is aangeleverd en dus beoordeeld kan worden.

  De doorlooptijd (datum half juni)
  Eerste beoordeling Tweede beoordeling
Argenta 7 werkdagen  8 werkdagen aankopen
12 werkdagen oversluiten
Robuust 5 werkdagen  8 werkdagen aankopen
12 werkdagen oversluiten
Centraal Beheer 4 werkdagen  8 werkdagen aankopen
12 werkdagen oversluiten
HollandWoont 5 werkdagen  8 werkdagen aankopen
12 werkdagen oversluiten
Hypotrust 5 werkdagen  8 werkdagen aankopen
12 werkdagen oversluiten

Van bovenstaande verwerkingstijden wordt je als hypotheekadviseur niet vrolijk.

Ik kan mij nog goed herinneren dat de Rabobank in 2016 met een reclame kwam dat het afsluiten van een hypotheek bij hen binnen een week mogelijk was. Ik weet uit mijn eigen praktijk dat het nog sneller kan.

In ieder geval is bijna drie weken voor een boordeling van de hypotheekstukken erg lang. En als alles dan direct goed wordt aangeleverd is er geen probleem, maar dat laatste is vaak een utopie. In 90% van alle dossiers zal een bank nog nieuwe of aangepaste formulieren willen hebben. Ik hoef u niet te vertellen dat zoiets weer tijd gaat kosten.

Ontbindende voorwaarden

Ik adviseer aan mensen die nu een huis kopen om de termijn van de ontbindende voorwaarden op minimaal 7 à 8 weken te zetten. Hypotheekadviseurs hebben dan genoeg tijd om de hypotheek te regelen. Is de termijn korter dan kunnen er problemen ontstaan bij diverse banken in Nederland als die nog andere nieuwe formulieren willen hebben van de kopers.

Natuurlijk zal u dan roepen dat de termijn van de ontbindende voorwaarden met een bepaalde tijd (bijvoorbeeld een week) verlengd kan worden. Daar moet de verkoper echter wel toestemming voor geven.

De termijn van de ontbindende voorwaarden wordt meestal bepaald door de verkopende makelaar en niet door de verkopers. Het is triest te constateren dat veel verkopende makelaars nog steeds aandringen op een termijn van 4 à 5 weken voor de ontbindende voorwaarden.

Waarom horen we niets van de makelaarsorganisaties? Die kunnen nu toch voorstellen om (tijdelijk) een vaste termijn van 8 weken in het leven te roepen? Iedere koper, verkoper, makelaar, bank en hypotheekadviseur weet dan precies waar hij/zij aan toe is. Dit voorkomt de paniek die nu wel degelijk toeslaat.

De hete aardappel

Veel hypotheekadviseurs gaan 'lelijk' doen tegen de werknemers van banken. Deze werknemers moeten wel iedere zaterdag overwerken. De druk wordt voor hen steeds groter, terwijl ze steeds meer klachten krijgen. En dan nog de banken die hun eisen betreffende het aanleveren van formulieren tussentijds wijzigen!

Als diverse makelaars op sociale media dan ook nog roepen dat iedereen een stapje harder moet lopen om de hypotheek rond te krijgen, dan weten ze echt niet wat er aan de hand is. Heel veel makelaars en taxateurs zijn zelf heel traag. Een koopakte opstellen kan binnen een paar dagen. Het komt helaas steeds vaker voor dat het twee weken in beslag neemt. Hetzelfde geldt voor een taxatie die ook twee weken duurt. Natuurlijk krijgt dan het NWWI de schuld, terwijl de taxateur gewoon lui en laks is.

Meewerken

Als alle partijen even goed meewerken (in deze coronatijd) dan leidt dit niet tot problemen voor de huizenbezitters. U moet dan denken aan het niet op tijd geregeld krijgen van een hypotheek. Nog erger is als de hypotheek na de ontbindende termijn helemaal niet doorgaat omdat een bank hem afwijst.

Gevolg is dan dat een koper 10% van de koopsom mag betalen, terwijl de koopwoning niet zijn eigendom wordt. Helaas worden er nog heel veel woningen gekocht zonder ontbindende voorwaarden.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.