Terug

Columns

Watchlist

Controleer uw hypotheekadviseur

Door Jos Koets
op 10 jan 2020 om 10:00

Vorig jaar (4 januari 2019) zorgde mijn column Belastingdienst weet het niet meer voor heel wat ophef.

Het duurde tot begin juni voor ik “onverwachts” antwoord kreeg van de toenmalige staatssecretaris Menno Snel. Het is natuurlijk zeer vreemd dat er in juni 2019 duidelijkheid komt over een bepaalde situatie die vanaf 1 januari 2013 bestaat!

Het gaat hierbij over de “groep” huizenbezitters van wie minimaal 1 persoon eerder een koopwoning heeft gehad en na 2013 een andere koopwoning heeft gekocht met een andere partner. De kans is dan zeer groot dat een gedeelte van de hypotheek in box 3 valt. Anders gezegd: over een gedeelte van de hypotheek kan de betaalde hypotheekrente niet worden afgetrokken van de belasting.

Kon u dit weten?

Veel huizenbezitters zullen terecht roepen dat zij hier niets aan kunnen doen. Zij zijn naar een hypotheekadviseur gegaan en mogen er toch wel van uitgaan dat die deskundig is en alle regeltjes kent. Veel adviseurs zullen verkondigen dat er pas vanaf juni 2019 duidelijkheid is over deze groep huizenbezitters. Alle adviezen die voor die tijd zijn gegeven, kunnen dus fout zijn!

Ik ben het met deze adviseurs eens. Zelf heb ik al mijn klanten die vanaf 2013 een hypotheek hebben afgesloten (die in deze groep vielen) nog benaderd en hen op deze situatie gewezen. Ik zie dat als mijn zorgplicht.

Er zijn ook adviseurs die helemaal niet op de hoogte (willen) zijn van deze materie, maar wel klanten adviseren. De huizenbezitter wordt dan totaal verkeerd voorgelicht.

Reclame

Huizenbezitters kunnen nu te weten komen of hun hypotheekadviseur de juiste berekening voor hen heeft gemaakt. Paul Muskens - met wie ik dit onderzoek heb gedaan - is bereid voor een klein bedrag (€100 excl. 21% btw) de berekening te controleren. U krijgt van Paul een berekening van de Wettelijke Regeling, het Goedkeurend Besluit en indien van toepassing de Draagplichtovereenkomst.

Zelf berekenen

In dit simpele rekenvoorbeeld [PDF] wordt er door een starter en doorstromer een andere woning gekocht. Hierbij moet de woning van de doorstromer nog verkocht worden.

Dit zijn situaties die dagelijks voorkomen, dus iedere hypotheekadviseur moet dit soort berekeningen kunnen maken. Adviseurs die helemaal geen rekening houden met deze materie (en dus de berekening niet maken) kunnen nu in ieder geval gecontroleerd worden door hun klanten.

Ik heb nog even een ingewikkelder berekening [PDF] bijgevoegd. Het gaat hierbij over twee aparte doorstromers, die beiden hun eerdere woning met winst verkopen.

Boete

Iedereen kan natuurlijk ook zijn kop in het zand steken. De belastingdienst is echter al op de hoogte van deze materie. Er is een kans dat huizenbezitters worden gecontroleerd. Die moeten dan de te veel afgetrokken rente terugbetalen.

Natuurlijk kan er in zo'n geval een klacht worden ingediend bij het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (Kifid). Het Kifid moet dan uitsluitsel geven of de hypotheekadviseur een “verkeerd” advies heeft gegeven. Deze zal dan een boete moeten betalen.

Vraagtekens

Ook huizenbezitters die de komende tijd een huis gaan kopen en in deze groep vallen, kunnen hun adviseur controleren door de berekening te (laten) maken. Als tip geef ik ze mee om bij het eerste gesprek met hun hypotheekadviseur te vragen naar de berekening van de Wettelijke Regeling en het Goedkeurend Besluit en de Draagplichtovereenkomst.

Als er vraagtekens boven het hoofd van uw hypotheekadviseur verschijnen, of u krijgt te horen dat vooral de Wettelijke Regeling niet van toepassing is, dan kunt u direct het kantoor verlaten. Deze adviseur is helaas niet kundig (genoeg).

Waarom een flink bedrag betalen (meestal €2.500) aan uw hypotheekadviseur als de berekening niet klopt en er ook nog een kans bestaat dat de fiscus op de stoep van uw nieuwe woning staat? U bent in ieder geval gewaarschuwd.

Check even of u stappen moet ondernemen.

U koopt/heeft samen met uw huidige partner een woning (gekocht na 1 januari 2013).
Indien minimaal 1 van de 2 onderstaande vragen met ja wordt beantwoord, is het verstandig uw (huidige) situatie/hypotheek te checken.

  • U heeft eerder (alleen of samen met een andere partner) een koopwoning gehad.
  • Uw huidige partner heeft eerder (alleen of samen met een andere partner) een koopwoning gehad.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.